利好房地产！中央金融工作会议提出“新模式”

中国商报（记者杨宏生王彤旭马文博）作为我国金融领域最高规格的会议，中央金融工作会议（以下简称会议）于10月30日至31日在北京举行。会议提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

多位业内人士表示，会议释放出一系列重大信号，为房地产业指明了新模式的发展方向，是房地产业的利好消息。

山东省青州市一处在建的商品楼盘。（图片由CNSPHOTO提供）

民营房企怎么办？

“会议对于房地产的相关表态仍较为积极，延续了一年多以来房地产政策不断放松的路线。”五矿证券宏观首席分析师尤春野表示，近两年来，房地产企业融资普遍受到较大限制，一些民营房地产企业融资压力较大。房地产是重资产、高杠杆行业，融资持续受限，相应的风险也自然难以化解。会议指出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。预计未来自上而下的政策推动将有助于缓解民营房企的压力。

今年以来，新房销售整体偏弱，1—9月全国商品房销售金额同比下降4.6%，对房企现金流形成持续压力，民企销售表现明显弱于央企和国企。中国国际金融股份有限公司研究部（以下简称中金公司研究部）发布的研究报告认为，在此背景下，本次会议提出的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，对于稳定房企现金流、缓释房企信用风险尤为关键。接下来，需要重点关注相关举措的落地节奏与发力强度。

建诚晟业联合创始人、总经理苑承建对中国商报记者表示，一些房企特别是民营企业出现因债务违约、现金流断裂而无法正常施工等问题，都是因为企业面临销售回款下降和融资现金流收紧的双重压力，现阶段房地产市场依然处于深度调整中，市场恢复的预期基础较弱，支持房企融资，会议特别强调“不同所有制”的企业要一视同仁，在年底偿债、贷款还款和交房多个高峰期叠加的时期，有利于房企恢复或者保持正常运营，稳定社会预期，促进房地产企业和行业健康发展。

“三大工程”怎么建？

住房和城乡建设部部长倪虹前不久在公开场合表示，保障性住房、“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设是新时代建设领域的“三大工程”。

此次中央金融工作会议指出：“加快保障性住房等‘三大工程’建设”。尤春野表示，近期，国务院通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，此次会议再次提及保障性住房，反映出保障性住房等“三大工程”是对冲当前房地产行业下行的重要手段。在一些房企深陷债务危机、居民购房意愿不高的背景下，“三大工程”是支撑房地产投资的重要力量，有助于缓解房地产投资过快下行的压力。

中国民生银行首席经济学家温彬认为，此轮房地产下行周期从2021年7月开始，房地产投资与销售均表现低迷，对产业链上下游带来较大冲击，个别房企现金流风险逐步显现。

针对上述现象，温彬进一步分析称，会议提出，地产调控需“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”，未来部分城市需求端政策有望进一步放松，土地供应也有望进一步增加，从而带动市场预期改善。

中金公司研究部报告认为，各地住房需求支持政策或仍需继续发力，“三大工程”建设将是工作重点。一方面，今年9月各地出台的需求支持政策的频率和力度均达到本轮周期以来的峰值，但仍有一些地方留有不同程度的限购要求，政策或仍存在调整空间；同时，此前政策效果更多体现在了二手房而非新房上，这也反映了需求支持政策和缓释房企信用风险政策相结合的必要性。另一方面，此次会议提出要加快“三大工程”建设，这可能成为明年拉动投资、改善销售的有力举措，需高度关注配套资金的落地情况。此外，从中长期角度来讲，这也是房地产新模式中构建多层次住房供给体系、推动宅地供需匹配的关键举措。

新模式如何构建？

此次会议提出，要构建房地产发展新模式。首创证券房地产行业分析师李枭洋表示，推动建立发展新模式，让商品住房回归商品属性，促进稳地价、稳房价、稳预期，最终推动房地产业高质量发展。

为何要构建新模式？粤开证券研报表示，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，近几年房地产领域逐步暴露出一些风险，例如房企债务风险、期房烂尾风险、房地产销售和投资持续低迷等，对财政、金融、经济等各方面都产生了重大影响。这与房地产发展的旧模式密不可分，房企通过“高周转、高杠杆、高债务”实现野蛮生长，部分地方监管部门未严格执行预售资金监管制度，房地产市场存在部分投机炒作行为等，因此要构建房地产发展新模式，促进金融与房地产良性循环。

那么，如何化解风险、构建新模式？粤开证券研报认为，有几个重要抓手：一是做好“保交楼”工作，加强对房企的预售资金监管，防止期房烂尾，保障购房者的合法权益；二是防止健康房企出现流动性紧张，要一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，当前金融机构为保障资金安全而出现慎贷惜贷行为，导致民营房企面临融资难问题；三是提振居民购房信心和需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求；四是加快“三大工程”建设，既能对冲房地产投资下滑，又能改善居民居住条件。

值得注意的是，此次会议对房地产金融的表述，最先提及的一句话是“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。在易居研究院研究总监严跃进看来，这句表述属首次出现，所以信号意义非常强。

严跃进在接受记者采访时表示，最近几年出现的金融风险问题，包括债务违约问题、保交楼问题等，都和房企的经营等有关。所以此次会议抓住了防范房地产市场风险的关键内容，即要把房地产企业主体的监管制度进一步健全。既然提及“健全”，那就说明过去存在一些漏洞。比如，房地产企业金融问题的导火索“商票违约”事件，其涉及到房企类似空头支票行为缺乏监管，进而导致风险持续扩大。而从这两年发生的房企债务违约事件可以看出，各类融资规模非常大且错综复杂，这方面显然缺乏监管，所以此次会议提及对房地产企业主体监管制度的健全，具有非常好的导向意义。

“此次提及的金融监管，也重点提到了资金监管。恰是过去几年各类房企的资金存在乱象，所以才导致了当前的很多问题，如预售资金蒸发的问题。这说明此类制度必须健全和牢固，更好确保房企经营稳定。”严跃进说。

苑承建也表示，预计后续将会进一步强化新房预售资金监管和使用、存量房甚至租赁房领域出台更加完善的资金监管政策，这些措施的出台都将有力保障购房者利益不受侵害，重塑全社会对房地产行业的信心，实现房地产行业健康平稳发展。